Tento článek neslouží jako daňové poradenství.

Co jsou odpisy nemovitosti? Jak jsou odpisy spojené s pronájmem nemovitosti? Do jaké odpisové skupiny Vaše nemovitost patří? Jaký je rozdíl mezi rovnoměrnými a zrychlenými odpisy? Jak stanovit výši odpisované ceny? A co odpis nemovitosti a pozemek? A jaký je postup v případě technického zhodnocení?

Odpisy nemovitostí upravuje Zákon o daních z příjmů (č. 586/1992 Sb) konkrétně § 26 - § 32, ze kterého čerpá tento článek.

Základem celé této problematiky je samostatný článek, týkající se zdanění příjmů z pronájmu nemovitosti pomocí paušálních nákladů či nákladů reálných, který také naleznete na našem blogu ZDE. V tomto článku se zaměřím pouze na zlomek, kterým je uplatnění nákladů vzniklých odpisováním hmotného majetku.

Co jsou odpisy nemovitosti a jak určit pořizovací cenu pro účel odpisů?

Ve zkratce by se dalo říci, že odpisy jsou přenesená současná hodnota (kupní cena) do budoucích nákladů rozdělené na počet let dle odpisové skupiny, kam majetek spadá.

Stanovení pořizovací ceny je základním krokem, který je třeba provést aby bylo možné začít odpisovat. Nejprve je nutné provést kontrolu doby vlastnictví dané nemovitosti. Podle toho se pak zvolí dvě možnosti určení ceny.

• Doba od koupě nemovitosti a počátkem pronájmu je VYŠŠÍ než 5 let. V tomto případě je nutné oslovit odhadce a nechat si vyhotovit znalecký odhad ceny nemovitosti (!bez hodnoty pozemku!) ke dni počátku pronájmu.
• Doba od koupě nemovitosti a počátkem pronájmu je NIŽŠÍ než 5 let. Zde může nastat více případů, které ovlivňují to jak je pořizovací cena stanovena.
  1. Koupě nemovitosti je situace, kdy využijeme reálně vynaložené náklady na koupi nemovitosti (bez hodnoty společného pozemku), tedy na základě kupní ceny a výdajů spojených s pořízením (daň z nabytí, provize makléře,...). Pro zjištění hodnoty pozemku je možné využít odhadce a nechat si vyhotovit znalecký posudek na cenu pozemku, který se od celkové ceny odečte. Jako alternativu lze také využít cenovou mapu stavebních pozemků (U obcí, které ji mají zpracovanou. Jejich seznam je zde) a zjištěnou cenu opět od celkové ceny odečíst.
  2. Dědictví dříve nepronajímané nemovitosti. Nechte si zpracovat znalecký posudek od odhadce a tuto cenu (!bez hodnoty pozemku pod domem!), můžete začít odpisovat.
  3. Dědictví již pronajímané nemovitosti. V tomto případě je nutné pokračovat v odpisování tak jak tomu bylo před započetím dědického řízení.

Do odpisování lze zařadit i nemovitost, kterou vlastníte pouze určité období roku, jelikož se jedná o daňové odpisy, nikoliv účetní, které se počítají dle skutečného období využívání majetku.

Do jaké odpisové skupiny patří Vaše nemovitost?

Zákon stanovuje 6 odpisových skupin, které se liší dobou odpisování a každý hmotný majetek má své zařazení. Zařazení do skupin určuje Příloha 1 zákonu č. 586/1992 Sb.

Tabulka odpisových skupin
Odpisová skupina	Doba odpisování
1	3 roky
2	5 let
3	10 let
4	20 let
5	30 let
6	50 let

Zdroj: § 30 zákonu č. 586/1992 Sb

Jelikož se tento článek zabývá odpisem nemovitostí, zajímají nás 3 skupiny a to:

• skupina 4 - 20 let - patří sem budovy - ze dřeva a plastů, pokud nejsou uvedeny v jiné položce této přílohy - na povrchových dolech, pokud nejsou vázané na životnost dolu
• skupina 5 - 30 let - patří sem budovy, pokud nejsou uvedeny v jiné položce této přílohy - sem patří většina bytů a bytových domů
• skupina 6 - 50 let - budovy se specifickým využitím - například obchodní domy, hotely, ubytovací zařízení, muzea, knihovny a další.

Rovnoměrné či zrychlené odpisování

Ve chvíli, kdy již víte do jaké skupiny Vaše nemovitost patří, je nutné rozhodnout, zda je pro Vaše zdanění lepší využít rovnoměrné odpisování nebo zrychlené odpisování.

Rovnoměrné odpisování

Při rovnoměrném odpisování se budete řídit následující tabulkou:

Tabulka rovnoměrných odpisů
Odpisová skupina	v prvním roce odpisování	v dalších letech odpisování	pro zvýšenou vstupní cenu
1	20	40	33,3
2	11	22,25	20
3	5,5	10,5	10
4	2,15	5,15	5
5	1,4	3,4	3,4
6	1,02	2,02	2

* Poslední sloupec pro zvýšenou vstupní cenu se využívá v případě technického zhodnocení - viz poslední část článku.
Zdroj: § 31 zákonu č. 586/1992 Sb

Při využití rovnoměrného odpisování u skupiny 5, která se týka pronájmu bytů a domů viz předchozí odstavec se:

• První rok odpíše 1,4 % pořizovací ceny nemovitosti.
• Následující roky se pak odpíše 3,4 % pořizovací ceny nemovitosti.

Příklad rovnoměrných odpisů:
Pořizovací cena nemovitosti: 1.000.000,- Kč
Odpisová skupina: 5
1.rok - 1,4 % z 1.000.000 = 14.000,- Kč
2. a každý další rok - 3,4 % z 1.000.000 = 34.400,- Kč

V případě potřeby je možné uplatňovat i nižší odpisy, čímž se prodlouží doba odpisování nemovitosti. Tato možnost je vhodná, kdy příjmy nedosahují výše odpisů a poplatník by se dostal do ztráty.

Zrychlené odpisování

Při zrychleném odpisování se budete řídit následující tabulkou:

Tabulka zrychlených odpisů
Odpisová skupina	v prvním roce odpisování	v dalších letech odpisování	pro zvýšenou vstupní cenu
1	3	4	3
2	5	6	5
3	10	11	10
4	20	21	20
5	30	31	30
6	50	51	50

* Poslední sloupec pro zvýšenou vstupní cenu se využívá v případě technického zhodnocení - viz poslední část článku.
Zdroj: § 32 zákonu č. 586/1992 Sb

Při využití rovnoměrného odpisování u skupiny 5, která se týká pronájmu bytů a domů viz předchozí odstavec se:

• První rok se provede odpis pomocí koeficientu 30, což znamená výpočet pořizovací cena / 30.
• Následující roky se pak provede odpis pomocí výpočtu 2 * zůstatková cena / ( koeficient pro další roky odpisování – počet let, po které již byl majetek odpisován).

* Zůstatková cena = Pořizovací cena - součet odpisů z předchozích let.

Příklad zrychlených odpisů:
Pořizovací cena nemovitosti: 1.000.000,- Kč
Odpisová skupina: 5
1.rok - 1.000.000 / 30 = 33.334,- Kč
2.rok - 2 * 966.666 / 31-1 = 64.445,- Kč
3.rok - 2 * 902 221 / 31-2 = 62.223,- Kč
4.rok - pokračujeme stejnou analogií

Jaký je postup při technickém zhodnocení?

Technické zhodnocení vstupuje do hry ve chvíli, kdy dojde k tak zásadní změně, že investované náklady nevstupují přímo do výdajů jako například u oprav, ale zahrnují se do výdajů prostřednictvím odpisů. Jako příklad lze uvést zateplení celého objektu, přístavba garáže, přístavba patra a další rekonstrukce, které zásadním způsobem mění účel nebo technické parametry nemovitosti a současně přesahuje částku 80.000,- Kč. Mezi technické zhodnocení nepatří například výměna oken, oprava střechy, oprava fasády, apod.
ZDROJ: § 33 zákonu č. 586/1992 Sb

V případě rovnoměrných odpisů se o cenu technického zhodnocení zvýší vstupní cena a pro výpočet se od daného roku začne počítat koeficient ve třetím sloupci, tedy pro zvýšenou vstupní cenu.

V případě zrychlených odpisů se:

• V roce, ve kterém ke zhodnocení došlo se výše odpisu počítá 2 * zůstatková cena zvýšená o technické zhodnocení / koeficient pro zvýšenou vstupní cenu.
• V následujících letech se výše odpisu počítá 2 * zůstatková cena z předchozího roku / (koeficient pro zvýšenou vstupní cenu - počet let)

Pokud Vám problematika odpisů a zdanění příjmů z pronájmu není zcela jasná, doporučuji kontaktovat kvalitního účetního či daňového poradce, který Vám jistě pomůže.