Tento článek neslouží jako daňové poradenství.

Jak se daní příjem z pronájmu? Co jsou skutečné výdaje a co je paušální výdaj? Jaké rozdíly mají tyto dvě možnosti? Jaká je výše paušálu a do jakého příjmu je možné je uplatnit? A pár doporučení na závěr.

Pokud máte byt, který máte jako investiční, jsou dvě možnosti jak se postavit ke zdanění příjmu z pronájmu. V dnešním článku zmíním obě možnosti, kterými jsou danění s paušálními náklady a danění při využití skutečných nákladů.

Rozhodnutí jakou možnost zdanění využít je pak pouze na Vás jakožto pronajímateli a z principu je vhodné využít takové zdanění, které Vám přinese vyšší náklady a tím nižší platbu daní.

Jak se daní příjem z pronájmu?

Příjem z pronájmu se zahrnuje do daňového přiznání dle § 9 o daních z příjmu . Pokud jste fyzickou osobou, není třeba mít pro tuto činnost živnostenský list, příjmy uvedete do daňového přiznání do přílohy č.2.

Zisk z pronájmu, respektive příjmy mínus náklady, pak daníte sazbou 15 %

Danění při využití paušálních nákladů

Tato volba zdanění je tou jednodušší. Zkrátka vezmete celkové příjmy z pronájmu, odečtete 30 % což jsou právě již zmíněné paušální náklady a ze zbylých 70 % zaplatíte daň ve výši 15 %.

O možnosti uplatnění paušálních nákladů hovoří odstavec 4) § 9 o daních z příjmu

Příklad:
Příjem z nájmu je 100.000,- Kč
Paušální náklady jsou 100.000 * 0,3 = 30.000,- Kč
Zisk z nájmu před zdaněním je tedy 70.000,- Kč
Daň z příjmu z pronájmu je pak 70.000 * 0,15 = 10.500,- Kč

POZOR: Paušální náklady je možné využít maximálně ve výši 600.000,- Kč a způsob uplatnění dle odstavce 4) nelze měnit.

Danění při využití skutečných nákladů

Pokud si vyberete zdanění při využití paušálních nákladů, nese to s sebou povinnost ukládání veškerých nákladů a účtenek, které jsou spojené s danou nemovitostí. Skutečné (uznatelné) náklady při pronájmu jsou pak následující:

• Odpisy nemovitosti - v případě odpisů nemovitosti se u bytů a bytových domů využívá 4. odpisová skupina, kde při rovnoměrném odpisu dochází první rok k započtení nákladů (neboli odpisu) ve výši 1,4 % ceny nemovitosti a následující roky 3,4 % ceny nemovitosti. Odpisy nemovitostí jsou ale složitější disciplína a vzhledem k tomu se jim věnuji v tomto článku.
• Paušál na dopravu - paušální výdaje na dopravu jsou zákonem stanoveny na 5.000,- Kč měsíčně (60.000,- Kč ročně) pokud je automobil výlučně využíván k obstarání pronájmu. Pokud je využíván i pro jiné účely, je snížen na 80 %, tedy 48.000,- Kč ročně. Uplatnění tohoto paušálu má ale své podmínky, které naleznete v tomto článku.
• Úroky z hypotečního úvěru - náklad, jehož celkovou výši (celkovou výši zaplacených úroků) se dozvíte na konci roku, kdy Vám banka vystaví "Potvrzení o výši úroků z úvěru".
• Náklady na rekonstrukce - součet veškerých nákladů investovaných do nemovitosti tak, aby dále sloužila pro dosažení a udržení příjmů.
• Náklady na vybavení - vybavení zakoupené do nemovitosti, které zvyšuje příjem z pronájmu.
• Poplatky realitní kanceláři za zprostředkování pronájmu - lze využít pouze v případě, že je plátcem provize pronajímatel a ne nájemce.
• Daň z nemovitosti.
• Pojištění nemovitosti.

Následně již vše funguje jednoduše. Provedete součet veškerých příjmů z pronájmu, odečtete skutečně vynaložené náklady (paušál na dopravu) a z výsledku spočítáte sazbu 15 %, což je výsledná daň.

Spoustu lidí se domnívá, že do skutečných nákladů lze zahrnout tvorbu fondu oprav. Jedná se ale o omyl. Tvorba fondu není nákladem. Nákladem se stává až v okamžiku, kdy dojde k čerpání financí z fondu na opravy, rekonstrukce atp.

POZOR: Při využití skutečných nákladů jste povinni v případě kontroly ze strany finančního úřadu prokázat veškeré náklady 3 roky zpětně. Pokud byla v daném období vykázána ztráta, toto období se prodlužuje na 8 let.

Doporučení na závěr

Pokud jste v pronajímání nemovitostí nováčkem a zatím se nevyznáte ve všech možnostech, které Vám daňový systém nabízí, kontaktujte kvalitního účetního či daňového poradce. Jistě Vám ve všem pomůže a poradí jaká možnost pro Vás bude ta pravá. Obě mají něco do sebe a jak bylo zmíněno v úvodu, rozhodnutí jakou cestou se vydat je pouze na Vás.

Cílem článku nebylo naučit Vás pohybovat se v kompletní problematice daně z příjmu, ale ukázat dvě možnosti, které je možné využít abyste, například nebyli tlačeni do paušálních výdajů, když se Vám více vyplatí využití nákladů skutečných.