Tento článek neslouží jako daňové poradenství.

Jak se daní příjem z pronájmu? Co jsou skutečné výdaje a co je paušální výdaj? Jaké rozdíly mají tyto dvě možnosti? Jaká je výše paušálu a do jakého příjmu je možné je uplatnit? A pár doporučení na závěr.

Pokud máte byt, který máte jako investiční, jsou dvě možnosti jak se postavit ke zdanění příjmu z pronájmu. V dnešním článku zmíním obě možnosti, kterými jsou danění s paušálními náklady a danění při využití skutečných nákladů.

Rozhodnutí jakou možnost zdanění využít je pak pouze na Vás jakožto pronajímateli a z principu je vhodné využít takové zdanění, které Vám přinese vyšší náklady a tím nižší platbu daní.

Jak se daní příjem z pronájmu?

Příjem z pronájmu se zahrnuje do daňového přiznání dle § 9 o daních z příjmu . Pokud jste fyzickou osobou, není třeba mít pro tuto činnost živnostenský list, příjmy uvedete do daňového přiznání do přílohy č.2.

Zisk z pronájmu, respektive příjmy mínus náklady, pak daníte sazbou 15 %

Danění při využití paušálních nákladů

Tato volba zdanění je tou jednodušší. Zkrátka vezmete celkové příjmy z pronájmu, odečtete 30 % což jsou právě již zmíněné paušální náklady a ze zbylých 70 % zaplatíte daň ve výši 15 %.

O možnosti uplatnění paušálních nákladů hovoří odstavec 4) § 9 o daních z příjmu

Příklad:
Příjem z nájmu je 100.000,- Kč
Paušální náklady jsou 100.000 * 0,3 = 30.000,- Kč
Zisk z nájmu před zdaněním je tedy 70.000,- Kč
Daň z příjmu z pronájmu je pak 70.000 * 0,15 = 10.500,- Kč

POZOR: Paušální náklady je možné využít maximálně ve výši 600.000,- Kč a způsob uplatnění dle odstavce 4) nelze měnit.

Danění při využití skutečných nákladů

Pokud si vyberete zdanění při využití paušálních nákladů, nese to s sebou povinnost ukládání veškerých nákladů a účtenek, které jsou spojené s danou nemovitostí. Skutečné (uznatelné) náklady při pronájmu jsou pak následující:

• Odpisy nemovitosti - v případě odpisů nemovitosti se u bytů a bytových domů využívá 4. odpisová skupina, kde při rovnoměrném odpisu dochází první rok k započtení nákladů (neboli odpisu) ve výši 1,4 % ceny nemovitosti a následující roky 3,4 % ceny nemovitosti. Odpisy nemovitostí jsou ale složitější disciplína a vzhledem k tomu se jim věnuji v tomto článku.
• Paušál na dopravu - paušální výdaje na dopravu jsou zákonem stanoveny na 5.000,- Kč měsíčně (60.000,- Kč ročně) pokud je automobil výlučně využíván k obstarání pronájmu. Pokud je využíván i pro jiné účely, je snížen na 80 %, tedy 48.000,- Kč ročně. Uplatnění tohoto paušálu má ale své podmínky, které naleznete v tomto článku.
• Úroky z hypotečního úvěru - náklad, jehož celkovou výši (celkovou výši zaplacených úroků) se dozvíte na konci roku, kdy Vám banka vystaví "Potvrzení o výši úroků z úvěru".
• Náklady na rekonstrukce - součet veškerých nákladů investovaných do nemovitosti tak, aby dále sloužila pro dosažení a udržení příjmů.
• Náklady na vybavení - vybavení zakoupené do nemovitosti, které zvyšuje příjem z pronájmu.
• Poplatky realitní kanceláři za zprostředkování pronájmu - lze využít pouze v případě, že je plátcem provize pronajímatel a ne nájemce.
• Daň z nemovitosti.
• Pojištění nemovitosti.

Následně již vše funguje jednoduše. Provedete součet veškerých příjmů z pronájmu, odečtete skutečně vynaložené náklady (paušál na dopravu) a z výsledku spočítáte sazbu 15 %, což je výsledná daň.

Spoustu lidí se domnívá, že do skutečných nákladů lze zahrnout tvorbu fondu oprav. Jedná se ale o omyl. Tvorba fondu není nákladem. Nákladem se stává až v okamžiku, kdy dojde k čerpání financí z fondu na opravy, rekonstrukce atp.

POZOR: Při využití skutečných nákladů jste povinni v případě kontroly ze strany finančního úřadu prokázat veškeré náklady 3 roky zpětně. Pokud byla v daném období vykázána ztráta, toto období se prodlužuje na 8 let.

Doporučení na závěr

Pokud jste v pronajímání nemovitostí nováčkem a zatím se nevyznáte ve všech možnostech, které Vám daňový systém nabízí, kontaktujte kvalitního účetního či daňového poradce. Jistě Vám ve všem pomůže a poradí jaká možnost pro Vás bude ta pravá. Obě mají něco do sebe a jak bylo zmíněno v úvodu, rozhodnutí jakou cestou se vydat je pouze na Vás.

Cílem článku nebylo naučit Vás pohybovat se v kompletní problematice daně z příjmu, ale ukázat dvě možnosti, které je možné využít abyste, například nebyli tlačeni do paušálních výdajů, když se Vám více vyplatí využití nákladů skutečných.

Váš Liberecký makléř Jan Havič

Máte doplňující dotazy či doplnění do článku? Dejte mi vědět třeba přes formulář níže.
Rád článek doplním a společně tak pomůžeme lidem, kteří hledají odpovědi na podobné otázky.