Přechází zástavní právo při koupi nemovitosti na kupujícího? Jak se provádí splacení zástavního práva? Kdy dochází k výmazu zástavního práva prodávajících? Jaký je průběh výmazů zástavního práva? Od zájemců o koupi tyto dotazy dostávám poměrně často a zjistil jsem, že si v tomto tématu nejsou jistí. Proto tento článek.
Tento článek bude mít dvě linky. První se bude zabývat výmazem zástavního práva v případě koupě nemovitosti z vlastních zdrojů kupujících. A druhá naopak výmazem zástavního práva v případě, že bude nemovitost financována formou hypotečního úvěru v kombinaci s vlastními zdroji. Linka se začne rozdělovat ve chvíli žádosti o vyčíslení, kde bude rozdíl zmíněn červeně.
Podrobné informace o zástavních právech a zákazu zcizení a zatížení v článku ZDE
Průběh výmazu zástavního práva
Prvním krokem každé koupě je podpis rezervační smlouvy a složení rezervačního poplatku. Podpisem dává kupující najevo zájem o nemovitost. Realitní kancelář a prodávající tím dostávají jistotu, že mohou pokračovat s dalšími kroky a začít připravovat smluvní dokumentaci.
Druhým krokem je žádost o "Vyčíslení hypotečního úvěru". Jakmile je podepsaná rezervační smlouva a složen rezervační poplatek, provádí realitní kancelář ve spolupráci s prodávajícím tzv. žádost o vyčíslení, neboli kontaktování banky pro udělení souhlasu se splacením a vyčíslení zůstatku hypotečního úvěru, se kterým je zástavní právo spojeno. Pokud bude nemovitost financována hypotečním úvěrem bude stávající úvěr splacen z čerpaného úvěru a proto je nutné zároveň zažádat i o udělení souhlasu s prodejem a se zástavním právem jako dalším v pořadí.
Kdy žádat o vyčíslení a o případný souhlas s prodejem?- Pokud je financování vlastními zdroji je možné o vyčíslení žádat ihned po podpisu rezervační smlouvy
- Pokud je financování úvěrem doporučuji vyčkat na schválení hypotečního úvěru kupujících, aby nebyla žádost zbytečná, kdyby úvěr kupujícím nedopadl.
- Pokud je financování vlastními zdroji termín se stanovuje s ohledem na to, že celá kupní cena odchází do advokátní úschovy. Banka (hypoteční úvěr prodávajících) pak bude vyplacena ze strany advokáta a to až po převodu vlastnictví nemovitosti na KN na kupující. Proto doporučuji stanovit termín minimálně na 30 dnů od splnění podmínek kupní smlouvy (uhrazení financí do úschovy).
- Pokud je financování úvěrem může být termín stanoven na bližší datum. Kupní ceny je totiž ze strany banky rozdělena na dvě části. První odchází přímo na úhradu stávajícího hypotečního úvěru (zástavy) a druhá část, která bude patřit prodávajícím, odchází do advokátní úschovy. Termín je tak možné stanovit na 14 dnů ode dne podpisu kupní smlouvy.
Kdy je zástavní právo prodávajících vymazáno?
K výmazu zástavy pak dochází na základě vystavení dokumentů k výmazu zástavního práva ze strany banky. Tyto dokumenty může na katastr podávat buď přímo banka a nebo jsou zaslány kupujícím či prodávajícím. V kupní smlouvě ale vždy doporučuji převést povinnost výmazu na prodávající, jelikož se jedná o jejich zástavu. Ani v jednom z výše uvedených případů nepřechází původní zástava na kupující.
UPOZORNĚNÍ
V případě financování vlastními zdroji je primární ochrana financí kupujících. Z toho důvodu jsou smlouvy v mém případě specifikovány tak, že veškeré finance odcházejí na účet advokátní úschovy a až po převodu na katastru nemovitostí jde část do banky na splacení úvěru a část prodávajícím.
Text žádosti o vyčíslení úvěru a souhlasů
Dobrý den,
žádám o udělení souhlasu se splacením a vyčíslení zůstatku mého hypotečního úvěru u smlouvy č. XXXXXXX ke dni DD.MM.YYYY. Hypoteční úvěr bude splacen z prostředků jiného hypotečního úvěru při prodeji nemovitosti, proto zároveň žádám i o udělení souhlasu s prodejem a se zástavním právem jako dalším v pořadí.
S pozdravem
Máte doplňující dotazy či doplnění do článku? Dejte mi vědět třeba přes formulář níže.
Rád článek doplním a společně tak pomůžeme lidem, kteří novostavby bytů kupují.
