Je možné osvobodit se od daně z nabytí? A v jakých případech? Jaké je třeba splnit povinnosti ve vztahu k finančnímu úřadu?

Osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí řeší § 6 až § 9 zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., ze kterého čerpá tento článek.

Jak jsem již zmiňoval v předchozím článku, není pravidlo, které nemá svou výjimku a stejné to je i u povinnosti danění nabytí nemovité věci. Jaké případy jsou tedy ze zákona osvobozeny?

Neúplatné převody

Neúplatné převody nepatří sice mezi výjimky, ale daň se z nich neplatí a možná by se tato informace mohla někomu hodit. Mezi neúplatné převody patří například i převod na základě darovací smlouvy a dědického řízení. Pozor ale na to, že v případě dědictví a darování mohou být ve hře jiné daně a poplatky.

Nové stavby

Osvobozením od daně z nabytí se zabývá § 7 zmíněného zákona. Hovoří o tom, že osvobozeno je první úplatné nabytí vlastnického práva. Týká se :

• pozemku nebo právu stavby, jejichž součástí je dokončená nebo užívaná stavba rodinného domu
• dokončené nebo užívané stavbě rodinného domu,
• dokončené nebo užívané jednotce v bytovém domě

Pokud se případ týká dokončené či užívané jednotky v bytovém domě, nesmí být zahrnut jiný nebytový prostor než garáž, sklep a komora, užívané spolu s jednotkou. V případě nebytových prostor či ateliérů není možné osvobození uplatnit.

Podmínky

• Jednotka musí vzniknout jako nový dům(výstavba), dostavěné patro(nástavba), přístavbou či stavební úpravou.
• Osvobození platí i při přestavbách a stavebních úpravách nebytových prostor na bytový.

POZOR: Vždy je ale nutné myslet na to, že musí jít o PRVNÍ úplatné nabytí, které MUSÍ být provedeno do 5 LET ode dne dokončení či započetí užívání nemovitosti, dle toho co nastane dříve.

A na co si dát pozor?

• Při koupi nového bytu, který je postavený přímo developerem, doporučuji prostudovat veškeré materiály. Pokud byl například projekt postaven jednou společností, je nutné dát pozor, zda nedošlo k přeprodeji společnosti jiné. V tu chvíli by totiž nebylo možné osvobození uplatnit, jelikož by se nejednalo o první bezúplatné nabytí.
• Problém také může nastat u výstavby nového rodinného domu, kde se řeší oddělené vlastnictí pozemku a rodinného domu. Zpravidla je dům součástí konkrétního pozemku na kterém stojí, ale v každém případě je pro uplatnění osvobození nutné aby byl vlastník stejný. Oddělíli se, vzniknou fakticky dvě nemovitosti. Osvobození lze ale využít pouze u té jejíž součástí je nová stavba. Tento případ se týká například i zahrady, u které se osvobození neuplatňuje.

DOPORUČENÍ: Vždy si prověřte konkrétní podmínky co je nabyvatelem kupováno a jaká je zde forma nabytí. Ne vždy stačí pouze informace o tom, že jde o novostavbu.

Pokud jsou splněny podmínky osvobození, je i tak nutné podat daňové přiznání a doložit k němu veškeré nutné přílohy.

Družstevní byt

Zdanění nabytí nemovitosti z nemovitých věcí se nemusí bát družstevníci, kterým je převáděn jejich podíl do osobního vlastnictví. Podmínkou je, aby nabyvatel byl před samotným převodem nájemcem družstva. Od nabytí v tomto případě je osvobozen nájemce při převodu vlastnického práva na družstevním bytu a nebytovém prostoru, který nezahrnuje jiný prostor než garáž, sklep nebo komoru.

Osvobozeno je také nabytí fyzickou osobou od právnické osoby v případě, že tato právnická osoba vznikla za účelem aby se stala vlastníkem domu s jednotkami a fyzická osoba nabývající vlastnické právo je

• nájemcem této jednotky,
• členem této právnické osoby a
• podílela se nebo její právní předchůdce se podílel svým peněžním nebo nepeněžním plněním na pořízení domu s jednotkami

Nárok na osvobození vzniká i v případě SJM pokud jsou splněny výše uvedené podmínky alespoň jedním z manželů.

I v tomto případě, pokud jsou splněny podmínky osvobození, je i tak nutné podat daňové přiznání a doložit k němu veškeré nutné přílohy.

Ostatní věcná osvobození

Mezi ostatní osvobození patří nabytí nemovitých věcí v rámci insolvence při reorganizaci či vložení nemovitých věcí do sociálního družstva. Osvobození se také týká nabytí vlastnických práv nemovitých věcí, které jsou předmětem finančního leasingu a nabývána je uživatelem.

I v tomto případě, pokud jsou splněny podmínky osvobození, je i tak nutné podat daňové přiznání a doložit k němu veškeré nutné přílohy.

Ostatní osvobození ve veřejnoprávní oblasti

Tato skupina není v oblasti běžných procesů zcela standardní a nabyvatelem musí být členský stát EU, jiný stát v rámci vzájemnosti, územní samosprávní celek nebo dobrovolný svazek obcí. Tyto subjekty nejsou povinny podávat daňové přiznání. Bližší informace ke specifickým případům je možné nelézt v zákonném opatření senátu viz výše.