Koupě nemovitosti je náročný proces. A o to víc pokud se jedná o nestandardní proces. Takovým nestandardním procesem může být i koupě nemovitosti když k ní dochází v průběhu manželství? Může manželka koupit byt pouze pro sebe i když je vdaná? Jak lze legálně koupit nemovitost do výlučného vlastnictví? A jaké jsou důvody a výhody výlučného nákupu nemovitosti? To vše bude obsahem dnešního článku a jako bonus bude k dispozici VZOR souhlasu ke stažení.

Je více důvodů, které vedou manžele k výlučnému nákupu nemovitosti. Nákup za účelem dalšího prodeje, kde společné vlastnictví zpomaluje celý proces. Nákup nemovitosti za finance získané od rodičů. Nákup z financí získaných z dědictví. Ochrana majetku a těchto případů je mnohem více. Důvodem co mě vedlo k napsání tohoto článku pak bylo, že se čím dál tím častěji setkávám s dotazy od klientů, kteří přesně toto řeší.

Výlučné vlastnictví nemovitosti není třeba řešit v případě dědictví a darování, kde je nemovitost ze zákona nabyta výlučně dědicem a nevztahuje se na ni společné jmění manželů.

Tak začněme odpovědí na úvodní otázku. Ano, manželka může koupit nemovitost pouze pro sebe i když je vdaná. A tím se dostáváme k základním třem možnostem, které umožní nakoupit nemovitost do výlučného vlastnictví i přesto, že jste ve společném jmění manželů (dále také SJM).

1) Zúžení společného jmění manželů notářským zápisem

Zúžení společného jmění manželů je druhou možností, kterou lze zvolit při nákupu nemovitosti. Ve zkratce se zúžení SJM provádí notářským zápisem, který je notářem ověřen a jedná se o dohodu manželů o nakládání s majetkem. V notářském zápisu lze upravovat majetek již nabytý v rámci SJM, ale i majetek teprve v budoucnu nabývaný.

Příklad:
Paní Rohlíková, která má manžela a mají klasické SJM, získá darem peníze od svých rodičů. Jelikož peníze ztrácejí hodnotu, rozhodne se je investovat do nemovitosti. Rodiče ale chtějí aby byt vlastnila pouze paní Rohlíková, vzhledem k tomu, že finance byl dar pro ni. Rohlíkovi proto zajdou za notářem a požádají o zúžení společného jmění manželů vzhledem ke kupované nemovitosti, kterou bude vlastnit pouze paní Rohlíková. Tento proces upraví pouze v budoucnu kupovaný byt a nijak neovlivní stávající majetek.

V tomto případě vždy navštivte notáře a informujte se o možnostech. Budoucí nákup lze totiž upravit i jinými způsoby. Například jako nákup mimo SJM ale do podílového spoluvlastnictví, kde jeden z manželů bude mít 3/4 a druhý 1/4 nemovitosti. To může nastat v situaci, kdy finance z daru nebudou stačit a jako doplatek bude použita část společných financí obou manželů.

2) Oddělené společné jmění manželů

Oddělené jmění manželů je velmi specifická konstrukce a příliš se netýká případu koupě jedné nemovitosti do výlučného vlastnictví. I přesto je ale třeba ho zmínit, jelikož se jedná o možnost jak takový nákup zrealizovat.

Stejně jako zúžené jmění manželů je možné ho provést pouze notářským zápisem. Oddělené jmění lze zřídit ve dvou situacích.

• Před vznikem manželství, kdy budoucí manželé již vědí, že chtějí fungovat stejně jako před svatbou. Tzn. nikdy nevznikne SJM a veškeré majetky budou i v rámci manželství nabývat jako před manželstvím. Stejně tak to bude i v případě dluhů atp.
• V rámci trvání manželství, kdy nejprve dojde k vypořádání majetku v SJM, který byl v minulosti nabyt společně a následně dojde k oddělení majetku.

Prohlášení manžela ke společnému jmění manželů

Prohlášení druhého z manželů je možností jak upravit nákup nemovitosti a mít tak potvrzení od druhého odkud pocházejí finanční prostředky na koupě. Zakládá se totiž pouze na tom, že druhý z manželů souhlasí s koupí a potvrdí, že nemovitost byla financována pouze z finančních prostředků, které nespadají do společného jmění manželů.

Forma souhlasu může být písemné prohlášení, které je přílohou smlouvy, která se vkládá na katastr. Ideální je pak situace, kdy je i prohlášení úředně ověřeno (na Czech POINTU, u notáře nebo advokáta).

Pokud chcete využít tuto možnost, stáhněte si vzor prohlášení manžela se souhlasem k nabytí do výlučného vlastnictví a potvrzením o původu finančních prostředků kliknutím na tlačítko níže.

POZOR: Prohlášení nemá vliv na to, zda nemovitost spadá do SJM. Ta je sice zapsaná na jednoho z manželů, ale jelikož došlo k nabytí za běhu SJM, je jeho součástí. Prohlášení tak nemá žádné právní účinky. Prohlášení ale může nápomocné v případě budoucích sporů.

Výhody výlučného vlastnictví

Jak bylo psáno v úvodu, důvody mohou být různé a rozličné dle věkových skupin, životních situací, rodinných vazeb atp. Jaké má ale toto rozdělování výhody?

• Ochrana majetku před věřiteli. Pokud je SJM neupraveno a jeden z manželů vytvoří jakékoliv dluhy, mohou v budoucnu při nesplácení věřitelé uspokojit své pohledávky na veškerém majetku, který spadá do SJM. Pokud ale dojde k úpravě a oddělení majetku, resp. vypořádání do výlučného vlastnictví (zúženého SJM), tak může věřitel uspokojit své pohledávky pouze na podílu věřitele, případně na jeho majetku. Nikoliv na majetku druhého z manželů.
• Ochrana před dluhy z podnikání. Princip je zde stejný jako v předchozím bodě a opět je zde důvodem ochrana majetku.
• Ochrana v případě budoucího rozvodu. Díky tomu se eliminuje většina možných sporů, které mohou vzniknout po rozpadu manželství, jelikož je rozděleno co komu patří a jaké má k majetku vztahy.

* Dokumenty využíváte na své vlastní riziko a neneseme odpovědnost za případné problémy ze strany zúčastněných institucí.

ZDROJE:
1. https://www.nkcr.cz/sluzby/rodina-majetek-a-ochrana-prav
2. https://www.kuceralegal.cz/rezim-oddelenych-jmeni-a-jeho-vyhody-2/
3. https://www.advokatky.cz/?news=zuzene-sjm-a-exekuce-jednoho-z-manzelu/
4. Usnesení Nejvyššího soudu České republiky ze dne 21.9.2020 č.j.: 20 Cdo 2967/2019-516