V dnešním článku se zaměřím na uvedení a výpočet všech nákladů, které jsou spojené s nákupem bytové jednotky v případě jejího dalšího pronajímání. Součástí článku je přehledná kalkulačka, která Vám pomůže při stanovení minimálního nájmu, ale i pokud si budete chtít vypočítat celkové zisky a ztráty investičního bytu.
Při své realitní činnosti jsem se setkal s množstvím velkých investorů, ale i investorů začínajících. Bohužel u začínajících investorů jsem pak narazil na nepochopení některých základních procesů, díky čemuž nevědí jak vypočítat kompletní náklady na byt a následně při pronájmu mohou každý měsíc přicházet o peníze. Z toho důvodu jsem se rozhodl napsat tento článek, a pro zjednodušení vytvořit kalkulačku minimální výše nájmu a skutečných nákladů. Název není úplně poutavý a dala by se také pojmenovat jako Investiční kalkulačka pro výpočet zisku a ztrát při pronájmu nemovitosti, nebo Investiční kalkulačka výpočtu cashflow u nemovitosti. Ale na názvu nezáleží, pojďme k praktickým funkcím.
Investiční kalkulačka pro výpočet zisku a ztrát a její funkce?
Pokud potřebujete zpracovat kompletní náklady na vlastnictví nemovitosti, nezapomeňte vyplnit každé pole, které je uvedené v kalkulačce. Všechny uvedené parametry jsou totiž Vaším nákladem. Po vyplnění všech parametrů získáte informaci, kolik Vás nájem měsíčně stojí a z tohoto parametru je pak nutné vycházet při stanovování výše nájmu. Pole výše nájmu je pak automaticky přepočítáno do platby daně z příjmu a je zahrnuto do celkového výpočtu. Zkrátka se jedná o kalkulačku skutečných nákladů na investiční byt a nástroj, který Vám pomůže stanovit, zda jste v černých nebo červených číslech. Výsledek pak uvidíte v poli Měsíční cashflow.
Pečlivě čtěte před vyplněním
* Pokud máte roční náklady na byt větší než 30 % příjmů z pronájmu, nevyužívejte kalkulačku. Ta počítá s využitím paušálních nákladů ve výši 30 % dle paragrafu 9 Zákona o daních z příjmu. Při větších nákladech je vhodné využít režim skutečných nákladů.
A co je tedy výsledkem kalkulačky?
Výsledkem je propočet nákladů, které jsou spojené s vlastnictvím a následným pronajímáním nemovitosti. Je totiž velký rozdíl ve výši nájmu a v následném zisku z pronájmu, který je v tomto případě označen jako Měsíční Cashflow. Pokud vyplníte veškerá pole správně, získáte reálnou představu jak nastavit měsíční pronájem tak, abyste na pronájmu netratili.
Chyby při investičním pronájmu:
Na počátku článku jsem slíbil, že zmíním chyby, kterých se pronajímatelé (investoři) dopouští při stanovení výše nájmu. S tím souvisí i obecné chyby, které vznikají při pronájmu nemovitostí. V tomto případě především bytových jednotek.
* Pronajímatelé (investoři) nezohledňují do propočtů veškeré náklady uvedené v kalkulačce. Především se jedná o nízké položky, které ale mohou způsobi při celkovém součtu velké rozdíly v zisku. Jde především právě o pojištění nemovitosti, pojištění hypotéky, daň z nemovitosti a další drobné náklady, kam se řadí třeba úklid společných prostor domu.
* Pronajímatel (investor) pracuje často chybně s fondem oprav, který přeúčtovává na nájemce. To je ale velmi častou chybou, která může pronajímatele (investora) vrhnout velmi rychle do červených čísel a investice se stane ztrátovou. Jak funguje fond oprav ve spojení s pronájmem naleznete také v našem článku ZDE.
* Pronajímatelé (investoři) si myslí, že jejich hypotéka je uznatelným daňovým výdajem. To je ale velký omyl plynoucí z nepochopení Zákona o daních z příjmu konkrétně paragrafu 24 o Výdajích vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů, neboli lidově uznatelných výdajích.
* Tvorba (hrazení) fondu oprav do společenství vlastníků jednotek není uznatelným daňovým výdajem. Nejedná se totiž o skutečný výdaj, ale pouze o tvorbu fondu. Pokud byste chtěli udělat z platby do fondu oprav uznatelný výdaj, je to možné pouze po skončení roku, kdy si od SVJ vyžádáte čerpání financí z tohoto fondu a rozpočítáte ho na svou jednotku.
A to je v rámci tohoto článku vše. Pokud by Vám funkce kalkulačky nebyly jasné, budu rád za zpětnou vazbu, která mi pomůže v jejím zlepšení. V rámci tvorby kalkulačky jsem vycházel z vlastních zkušeností z investování do nemovitosti a z parametrů, které pro mě byly podstatné.
Nejste si s pronájmem jistí a chcete při pronájmu bytu poradit? Neváhejte nás kontaktovat. Děláme především Liberec a okolí, ale rád Vám poradím i mimo tyto lokality. Kontakt naleznete ZDE.
