Pronajímáte svou nemovitost? Jste nájemcem a nevíte jak máte stanovené zálohy na služby? Může pronajímatel přenést fond oprav na nájemce? Jaké služby může pronajímatel na nájemce přenést a jak má poté vypadat nájemní smlouva? Jak pak probíhá vyúčtování?

Motivací k sepsání tohoto článku bylo, že jsem obdržel dotaz od jednoho nájemce, který se dotazoval, jak se stavět k vyúčtování služeb, které obdržel od pronajímatele. V nájemní smlouvě byla stanovena výše nájemného 7.000,- Kč a 2.983,- Kč zálohy na služby. Když ale přišlo vyúčtování, měl zde uvedeny pouze zálohy na vodu, plyn a vytápění. Po součtu těchto spotřeb zde ale ve vzduchu visela za rok částka cca 15 tisíc korun, kterou nájemce zaplatil, ale nebyla nijak vyúčtována. Po rozboru vyúčtování jsem došel k tomu, že tato suma je složená z fondu oprav, odměny, elektřina společných prostor, správa domu a další.
A jak to tedy je s vyúčtováním těchto nákladů? Čtěte dále.

Co může pronajímatel přenést v rámci služeb na nájemce?

Jak to tedy je s fondem oprav? Nový Občanský Zákoník (dále jen NOZ) zcela přesně specifikuje jaké služby jsou spojené s užíváním bytu. Tyto služby je možné najít v § 2247 v odstavci 2. Zde se dočteme že to jsou "dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu."

Jak z předchozího odstavce vyplývá, fond oprav, odměny a správa domu nepatří mezi náklady, které je možné v rámci služeb možné přenést na nájemce. Naopak na nájemce je možné přenést elektřinu společných prostor, úklid, výtah a další náklady spotřebovávané nájemcem. Podrobnější úpravy služeb je možné nalézt v zákoně č. 67/2013.

Pokud je fond oprav zahrnut ve službách, měl by ho pronajímatel vrátit v plné výši nájemci v rámci vyúčtování, jelikož se jedná o náklad se správou domu a pozemku, který je povinnen hradit vlastník bytu, jak stanovuje § 15 zákona o vlastnictví bytů, nikoliv nájemce. Pokud by byl součástí služeb, jednalo by se o bezdůvodné obohacení na straně pronajímatele.

Jak je možné přenést fond oprav na nájemce?

To že není možné fond oprav přenést na nájemce v rámci služeb neznamená, že to nelze vůbec. Když se na tento problém podíváme prakticky, fond oprav musí vlastník bytu platit vždy. To znamená, že v sumě financí, které hradí nájemce ve formě nájemného je skryt i fond oprav, který nekončí v kapse pronajímatele, ale musí je odvést na fond oprav.

Fond oprav je tedy možné na nájemce přenést tak, že se zvedne výše nájemného o odpovídající sumu. A následně už nezáleží na tom, zda je nájemné stanoveno jednou sumou, nebo rozpisem položek, ze kterých se nájemné skládá.

Rozpis nájemného na jednotlivé položky je mnohdy ze strany nájemců kvitován, jelikož vidí rozpis nákladů. Nájemci si mnohdy neuvědomují, že majiteli bytu nezůstanou všechny uhrazené peníze, jelikož část z nich musí odvádět jako fixní náklady na byt.

Jaký je tedy výsledek?

Pokud Vám pronajímatel přenáší fond oprav do služeb, vždy si položte otázku, zda naleznete odpovídající byt za lepší peníze, než aktuálně platíte. Prakticky totiž nezáleží na tom, zda je fond oprav v nájemní smlouvě skryt v nájemném, nebo službách, jelikož pronajímatel tuto sumu bude požadovat a přenese ji do jiného odstavce nájemní smlouvy. Výsledek pak bude totožný.

Nejste si s pronájmem jistí a chcete pronajmout byt v Liberci a okolí? Neváhejte dát vědět. Kontakty naleznete ZDE.