V posledním čtvrt roce mě oslovili dva z mých přátel a požádali mě o konzultaci jak mají postupovat při převzetí bytové jednotky od developera, resp. prodejce developerského projektu. Sám jsem se do této situace dostal v roce 2016 kdy jsem přebíral novostavbu bytu od RK. V tu dobu jsem ještě nedělal profesi realitního makléře a mohl jsem si ušetřit spoustu chyb. V článku proto shrnu body na které si dát pozor.

První věcí, na kterou upozorním je, že budu rozdělovat vady do dvou kategorií. První kategorie se bude zabývat věcmi, kterých pokud si nevšimnete při předání a následně budete chtít uplatnit reklamaci, bude Vám pravděpodobně vyhověno. Jedná se totiž současně o “vady”, které mohou bežně vzniknout až při používání bytové jednotky.

Druhou kategorií ale budou vady, na které je třeba přijít ještě před převzetím. Ty jsou z mého pohledu mnohem důležitější, jelikož pokud si jich nevšimnete, na 99 % nebudou následně uznány.

Kategorie 1: Běžné závady vzniklé standardními procesy užívání

1. Vchodové dveře
1. Doléhání vchodových dveří a správné zamykání. Dveře se po nasazení příliš nepoužívají, nejsou tedy tzv. ochozené, což může bránit správnému zavírání a zamykání. Oprava je rychlá a jednoduchá. Buď zbroušení otvoru pro západku ve futrech, nebo vypodložením dveří.
2. Doporučuji vyměnit i zámky. Do dveří se dávají obyčejné stavební vložky bez jakékoliv bezpečnostní funkce a nikdy nevíte kdo má náhradní klíč.
2. Interiérové dveře a obložky dveří
1. Zkontrolujte si správnou funkčnost. Opět jde o dovírání, zavírání a zamykání. U interiérových dveří se ale zaměřte i na “polootevření” Tzn. dveře si zastavte v půli cesty. Dveře by měly v této pozice zůstat a ani se nehnout.
3. Obklady a dlažby
1. U všech obkladů a dlažeb si zkontrolujte správné osazení rohových lišt Zkontrolujte si, že jsou správně zasilikonované veškeré části, kde je silikon využit. Nejdůležitější jsou pak místa u umyvadel, u vany, sprchové vaničky a zkrátka všech míst, kde je obklad v kontaktu s vodou proto aby nedocházelo k zatékání za zařizovací předmět.
4. Keramické zařizovací předměty
1. Proveďte kontrolu správného zavěšení toalety, umyvadla, umývátka, bidetu a dalších předmětů. Tyto předměty by měly být pevně zavěšeny a neměly by se hnout ani při vyvinutí větší síly. Toaleta s bidetem by měli samozřejmě unést váhu dospělého člověka.
2. Zkontrolujte správnost napojení vody do vodovodní baterie.
3. Spláchněte záchod. Zde mohou být špatně nastavená tlačítka na “malé” spláchnutí a na “velké” spláchnutí. Splachovací mechanismus se také může zasekávat pokud je špatně nainstalován nebo může být zanesen nečistotami. A nakonec si ověřte, že velké spláchnutí pustí dostatek vody. Seřízení je sice poměrně jednoduché, ale pokud byste si seřízením způsobili škodu na splachovadle samy, ponesete za ní odpovědnost. Takto ji přenesete na instalatéry, kteří v rámci dodatečných úprav seřízení provedou.
4. Vlezte si do vany (sprchy) a zkontrolujte správné usazení. Ty by se neměly žádným způsobem prohýbat ani praskat.
5. Okna a parapety
1. U každého okna si párkrát zavřete a otevřete okna. Ta by neměla vyluzovat žádný zvuk praskání a při dovírání by se měla zavřít jemně bez jakéhokoliv praskavého zvuku.
2. Všechny okna by měla jít při zavírání kličkou zavřit zlehka. U nových oken není třeba využívat žádný tlak. Pokud je nutné vyvinout tlak, je třeba provést kontrolu oken. Někde může vadit těsnění, nebo okna začala pracovat a je nutné je seřídit.
3. Opřete se o parapet a vyzkoušejte tak jeho správné usazení a nalepení. Správně nalepený parapet by se neměl pohnout a neměl by pružit. U stěny by měl být také zasilikonován.
6. Podlahy a lišty
1. Lino - zkontrolujte si, že se pod linoleem nenachází nečistoty, šroubek, kamínek atp. Při pokládce se to může stát a pokud není lino lepené, dá se to přehlédnout.
2. Plovoucí laminátové podlahy - pokud podlaha tvoří na hranách tzv. stříšky, určitě tuto situaci neprodleně nahlašte. Čím víc se bude tato situace zhoršovat, tím víc bude docházet k poškozování hranek. Důvodů může být více. Velká vlhkost v bytě, špatné položení, malá vůle u stěn což způsobí, že není dostatečná dilatační mezera a podlaha se nemá kam rozpínat.
3. Vinyl - pokud jde o lepený vinyl, zkontrolujte si, že se nikde nenachází velké mezery mezi lamelami.
7. Radiátory
1. Je radiátor správně osazený? Správně osazený radiátor by se neměl ani hnout a držet na zdi jak přibitý.
8. Elektřina
1. Do každé zásuvky zapojte telefon a vyzkoušejte, zda se nabíjí abyste poznali, že je zásuvka správně zapojená
2. “Zapněte” celý byt a vypínejte postupně jističe v pojistkové skříni a zkontrolujte si, zda se vypíná vše co je u jističů v popisu.
9. Balkon, terasa, lodžie
1. Postavte si na balkon minci a vyzkoušejte kam se rozjede. Spád by měl být vždy směrem od budovy. Pokud máte vodováhu, využijte ji ke kontrole také.
10. Dodatečné vícepráce a úpravy
1. Přáli jste si provést jakékoliv vícepráce? Posunutí a přidání zásuvek, přidání umývátka, přidání LAN zásuvek, posuny dveří, příček atp. Pokud Vám dal developer možnost provést tyto úpravy a potvrdil Vám jejich přijetí, měly by být tyto úpravy provedeny.

BYT NIKDY NEPŘEBÍREJTE VE ZHORŠENÝCH SVĚTELNÝCH PODMÍNKÁCH.
V bytě jsou při převzetí v lepším případě pouze objímky se žárovkou. V tom horším trčí ze stropu pouze kabel. Pokud nebudete byt přebírat za denního světla, můžete tak přehlédnout spoustu vad. Vzhledem k dnešním cenám za materiály a stavební součásti se tak navíc může jednat o nezanedbatelnou položku.

Kategorie 2: Poškození způsobená při výstavbě a dopravě na stavbu

1. Dveře a obložky - poškrábané lišty po dveřích, které dřely, poškrábané dveře, škrábance na prosklených částech, poničené kování dveří, zničené těsnění dveří, zamazané dveře od silikonu nebo montážní pěny. Vše se může stát a při ceně dveří 15 tisíc a více je dobré tuto kontrolu provést opravdu precizně.
2. Okna - u všech oken zkontrolujte škrábance a vady na plastových prvcích. I okna mohou být poškozená montážní pěnou nebo silikonem. Nezapomeňte provést kontrolu skleněných výplní a škrábanců na nich. Neupozorníte-li na ně, na 100 % Vám bude sděleno, že k poškrábání proběhlo z Vaší strany. POZOR: Škrábance na sklu nejsou moc vidět a to především ve chvíli, kdy developer neprovede kompletní úklid domu před samotným předáním. Z mého pohledu by to měl být již standard. Pokud nejste schopní škrábance vidět kvůli špinavým oknům a není tak možné provést kontrolu, zažádejte o evidenci do protokolu, případně byt nepřebírejte a požádejte o umytí oken ze strany developera abyste si mohli kontrolu provést.
3. Podlahy - škrábance, díry, zbytky silikonu, malby, montážní pěny. Vše si nechte zaevidovat do protokolu. Pokud by se Vám nepodařilo zbytky materiálu následně umýt, dá se to řešit. Pokud ale nebudou vady v protokolu, opět s pozdějším řešením nepochodíte..
4. Lišty - zkontrolujte zde nechybí rohové, spojovací a koncové prvky a zda lišty nejsou zalepené od lepidla.
5. Radiátory - z vlastní zkušenosti doporučuji provést kontrolu všech radiátorů a jejich stavu. Pokud je radiátor poškozen či poškrábán, zaneste do protokolu a požadujte výměnu celého zařízení.
6. Keramické zařizovací předměty - u všech zařizovacích předmětů si zkontrolujte, že bylo dodáno veškeré příslušenství. Pokud nebudou chybějící věci evidovány v předávacím protokolu, velmi složitě budete dokazovat, že se v bytě nenacházely. V rámci koupelny si pak pečlivě zkontrolujte stav akrylátových van a vaniček. Je skutečně důležité aby byly v perfektním stavu. Pokud je totiž akrylátová vana byť jemně poškrábaná, i mikroškrábance se následně začnou zanášet špínou. Poškrábané mohou být i veškeré keramické předměty.

Mé doporučení na závěr:
Na převzetí bytu si vždycky udělejte hodně času a nenechte se tlačit do rychlé kontroly. Vše zaevidujte do předávacího protokolu a nenechte se odbýt. Kupujete zcela nový byt a měl by tak být v BEZVADNÉM stavu.
U všech vad požadujte především výměnu Sám jsem se u promáčklého a odřeného radiátoru smířil s opravou a nakonec mě to již 6 let štve.

Napadají Vás další věci, které je třeba zkontrolovat? Dejte mi vědět třeba přes formulář níže.
Rád článek doplním a společně tak pomůžeme lidem, kteří novostavby bytů kupují.